今天咱们聊个劲爆的话题，也是很多朋友一直在问，但总觉得不太了解的事：我的按揭房，是不是还能再贷点钱出来？
房房知道，这问题听起来有点像左手倒右手，或者一房多贷，听起来就有点吓人。但咱们今天就根据现在最新的银行政策来说说关于按揭房贷款的内容：
当前最新LPR为3.0%、3.5%，部分城市首付利率已至3.05%左右。
为什么突然想再贷一笔？
在生活中，很多计划都需要资金支持：
突然有个想法，比如开一家自己喜欢的咖啡馆，或者去环游世界。
不管借款人是哪种情况，反正就是手里缺了点活钱，而你名下那套已经有了按揭的房子，其实也还能贷款！！！
按揭房≠死钱，它也能活！——概念了解
简单来说，借款人买房的时候，银行给了你贷款，你的房子其实是抵押在银行那里的， 这并不妨碍借款人，在符合条件的情况下，利用房子本身的剩余价值，再去向其他机构或者同一家银行申请新的贷款。
很多客户一听到按揭房，就觉得哎呀，已经有贷款了，不可能了。 实际上，这是一种误解。
这两年，宏观经济、房地产政策都有不少调整。但总体来说，大家对于合理住房消费的需求还在，对于资金周转的需求也一直存在。
那么，在2025年，按揭房再贷款主要有哪些方法呢？ 我给你总结了几个最主流、也最值得关注的方向：
1. “以房抵债”？ 不！是“以房融资”—— 房屋抵押再贷款
这个可以说是最常见、也是最主流的“按揭房再贷款”方式。
你的房子现在值多少钱？ 减去你还没还完的按揭贷款余额，剩下的部分，就是你房子净值或者说剩余价值。这部分剩余价值，就是你再次贷款的大概额度。
房房举个例子（数据为假设，请勿完全照搬，具体以实际情况为准）：
你2020年买了一套房，总价300万，首付100万，贷了200万。
现在是2025年，你已经还了5年贷款，剩余贷款余额还有170万（本金）。
经过5年的市场波动和房屋的升值（或者保值），你这套房子现在评估价值变成了350万。
那么，你房子现在的净值就是：350万（当前评估价）- 170万（剩余贷款余额）= 180万。
通常情况下，银行或者贷款机构愿意用你房子净值的一定比例来放贷，比如60%-80%。
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那么，你就有可能通过抵押这套房，再次贷到：180万（净值）* 70%（贷款成数）= 126万 的贷款！
- 利率相对较低：
相比信用贷款，抵押贷款的利率通常会更优。这个利率可能在 2.2%-5.5% 之间浮动，具体取决于你的资质、贷款机构、以及当前的LPR（贷款市场报价利率）基准。
- 还款方式灵活：
可以选择等额本息、等额本金，或者先息后本（通常用于企业经营）。
- 贷款期限较长：
哪些人群适合这种方式？
操作流程简单说（咱们内部流程）：
咨询评估：先找我们（或者专业机构）咨询，了解你的房产大概能贷多少。
房屋评估：找有资质的评估公司对你的房子进行价值评估。
提交资料：准备好你的身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、流水、房产证、原按揭合同等。
办理抵押登记：如果是新的贷款机构，需要在房产部门为你办理新的抵押登记。如果是在原贷款银行再贷，流程会简化。
需要注意的点:
- 选择靠谱的贷款机构：
别找那些野鸡平台，利率高、套路深。最好选择大型银行、持牌消费金融公司或者信誉好的小额贷款公司。
- 评估费用：
- 提前还贷违约金：
如果你的原按揭贷款合同里有提前还款违约金，需要算进去。有时候，把原贷款还清再做新的抵押，比直接在原银行做“展期”或“再贷”划算。
- 贷款用途管制：
明确告诉你，很多贷款是禁止用于投资的，比如炒房。一旦被发现，后果很严重。
2. —— 信用贷款+还旧贷
这个方法，听起来有点麻烦，但有时候会是更好的选择。
如果有客户觉得直接拿按揭房去抵押，流程有点复杂？或者想保留原贷款的利率优势？ 咱们可以先申请信用贷款，把原来那笔按揭贷款给还了。这样，你的房子就解押了，变成了一套无贷款的房子。
然后，你再以这套的房子为抵押物，重新申请一套新的、额度更高的（或者利率更低的）抵押贷款。
房房举个例子：
同时你信用记录不错，可以申请到一套信用贷款，额度170万，利率3.1%。
- 第一步：
用170万信用贷款，提前还清你原来的按揭贷款。你的房子解押了。
- 第二步：
马上以这套“无负担”的房子为抵押，申请新的抵押贷款，额度100万，利率4.0%。
这样做的好处有，一是灵活性高，分成了两个步骤，你可以根据自己的需求选择合适的信用贷款和抵押贷款产品。
二是可能获得更优的利率，如果你的房子现在市场价值很高，完全可以申请到比原按揭贷款利率更低的新的抵押贷款。
三是避免了“一房多贷”的潜在风险（虽然我们下面会讲到）。
需要先申请信用贷款，再申请抵押贷款，中间还涉及还款和重新抵押。
同时信用贷款的利率通常会比抵押贷款高一些，这部分利息差是额外的成本。
如果你的信用记录不够好，信用贷款可能就批不下来，这个方法也就行不通了。
哪些人群适合这种方式？
3. 一房多贷？—— 了解“二次抵押
谈到按揭房再贷款，很多人第一反应就是一房多贷，感觉上像是在和银行卖关子，多次贷款。
“一房一贷”： 通常是指一套房子，只能有一个抵押权人。
“一房多贷”：是指同一套房子，在同一个抵押权人（比如同一家银行）那里，进行了多次抵押。这种在监管上是严格禁止的，一旦被发现，后果很严重，比如贷款被收回，影响信用记录。
房房今天讲的按揭房再贷款，更多的是指：
- 在不同的金融机构，对同一套房子进行抵押（俗称“二次抵押”）。
这种做法在法律上是允许的，只要符合程序，并且银行之间会互相查询房产抵押情况。
- 或者，你还在建房，并且有按揭（比较少见，通常是商业地产或别墅），可以以“在建工程”加上抵押物进行再贷款。
“二次抵押”的过程：
- 第一家银行：
- 第二家银行（或者其他金融机构）：
你想再贷一笔钱，房子还可以抵押给B银行（或者其他有资质的机构）。
如何操作？
B银行在审批你的贷款时，会查询你房产的抵押情况。他们会知道你的房子已经抵押给A银行了。
B银行会根据房子的总评估价值，减去A银行的贷款余额，再加上一定的风险调整，来确定能贷给你的额度。
通常，第一顺位抵押（A银行）的风险最低，所以A银行的贷款利率会比B银行（第二顺位抵押）的贷款利率低。B银行的贷款额度也会相对保守一些。
很多时候，如果你想在B银行做二次抵押，B银行会要求你先结清A银行的贷款，然后B银行成为第一顺位抵押。这样操作更稳妥，也更容易获得更优的条件。
当然，也有少数机构支持二次抵押，但贷款利率和额度可能不如第一顺位。
哪些人群适合这种方式？
随着金融科技的发展，一些平台能够更便捷地处理二次抵押的流程。但房房还是要提醒大家，首选还是通过结清原贷款，重新做第一顺位抵押，这样在利率、额度和安全性上都有保障。
对于“按揭房”，最现实、最主流的就是房屋抵押再贷款（结清原按揭，重新抵押）和信用贷款+还旧贷。
二次抵押贷款可以作为一种补充，但要注意风险和成本。
作为房产贷款从业者，房房建议大家：
- 首选大型、有声誉的银行。
- 如果对速度有要求，可以咨询股份制银行或持牌金融机构，但一定要仔细比较利率和条款。
如果你看完这篇文章，觉得“嗯，好像我的房子真的还能再‘淘’点钱出来”，或者你还有任何关于房产贷款的疑问，随时都可以来找房房！房房在这里，随时为你解答！
希望房房的经验之谈，能为你点亮一盏灯.
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