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为什么说这个话题重要呢？因为现在很多人手上都有套房子，买的时候贷款买的，按揭房嘛。房价跌了，房贷还得还，
但其实你拥有的房产，也还可以贷款，贷出资金来周转！！！
下面，小一来详细说说。
先说说背景，小一相信很多人买房的时候都经历过按揭贷款。简单点说，按揭房就是你用银行的钱买的房子，还没还清贷款的那种。
举个例子，小一有个客户小王，2018年买了套房，贷款100万，现在还剩60万没还。房价这几年涨了点，现在市价150万。看起来他亏了？
实际上他的房屋净值（就是房子当前价值减去剩余贷款）有90万。这就是为什么很多人问：“我这套按揭房，能不能再贷款？”
按揭房是可以再贷款的，但不是提交了贷款申请，就能成功贷出资金来，得看情况。
不过现在政策和市场环境变了，变得更友好了一些，更多银行（GD、ZG、ZX等）都接受二押了。
贷款100万，抵押贷款利率2.5%和房贷利率3.9%的对比，20年等额本息
为什么按揭房还可以贷款？
因为银行看中的是借款人的房产价值，只要房产有足够的净值，信用也不差，他们就愿意再借钱。
不过，不是所有按揭房都能随便再贷款的。绝大部分银行要求你的贷款价值比（LTV）不能太高。
什么是LTV？简单说，就是你贷款金额占房产价值的比例，一般不能超过70%。意思是，如果借款人的房子值100万，银行最多允许借款人贷70万（包括原有的按揭贷款）。
所以，如果借款人的房产房屋净值够大，空间就大了。
（现在部分银行已推出9成二押）
之前有个客户B女士，2024年找小一咨询。她有一套老房，买的时候贷款650万，现在市价涨到800万，净值300万。她想用这套房再贷点钱，给儿子付学费。
在小一的帮助下，B女士成功贷了21万，利率还算友好，在2.6%左右。儿子顺利上学，她还用这笔钱投资了点基金，收益不错。可见，再贷款也是可以的，主要看借款人的资质和房产还没有可以贷款的空间。
小一再来说说再贷款的类型。不是只有一种方式，小一来简单分分类，免得你迷糊。
1、房屋净值贷款：这是一种比较灵活的贷款方式。简单说，就是你用房屋净值做抵押，银行给你一笔信用额度，你想用多少用多少，类似于信用卡。这种贷款的平均利率是3.8%，审批通过率高达70%（数据来自中国银行业协会报告）。
优势是利率低，灵活性高，但风险是如果房价跌了，可能会被要求追加保证金。
2、二押贷款：意思是借款人在原有按揭基础上，再找另一家银行或机构贷款。
如果房价暴跌，借款人可能面临断供。
所以可二押的银行比较少。
银行看重几个因素：
第一步，评估房产价值。线上和线下都有评估房子多少钱的方法，这里小一就不细说了。
比方说，借款人的房市价150万，剩余贷款60万，净值90万。那么，借款人潜在的再贷款空间可能是90万的70%，也就是63万（LTV限制）。
其次，选对贷款方式。不是所有银行都一样，一些网点银行如JS银行和GS银行，对再贷款更友好，利率低手续费少。小一的窍门是，找专业经纪人帮忙比价。
记得有个客户，找小一之前自己去银行，被推荐了高利率的贷款。我帮他转到另一家，利率低了1.5%，每年省几万块。
再来，注意风险。现在失业率略升到5.2%，所以还款能力是关键。万一你失业了，贷款还不上，银行可能会拍卖你的房产。
所以，小一always 提醒客户：再贷款不是为了消费，而是为了增值。比如，投资教育、创业或房产翻新，这些都能带来回报。
2025年的大环境:
政策方面，2025年，政府继续推行稳地产策略。比方说，央行降息两次，平均贷款利率降到2.8%。另外，有个新政策叫净值释放计划，鼓励家庭用房产价值支持消费和投资。
市场方面，房价在2025年预计稳中有升，一线城市涨幅3-5%，二线城市2-4%。但区域差异大，北上广深的机会多，中小城市风险高。利率环境友好，但通胀压力可能让银行收紧标准。
小一的建议是：先算清借款人的债务收入比（DTI），标准一般是40%以下。意思是，你的月还款不能超过月收入的40%。
总结下，如果你有一套按揭房，完全可以再贷款，但得看你的净值、信用和用途。2025年是好时机，利率低、政策松，但风险也存在。
如果你有类似疑问，欢迎私信我或找专业人士咨询。
希望这篇文章对你有帮助，如果有问题，随时交流！
