很多人都有个共同的想法：只要手里有套房，那它就是我的底气，是我的硬通货，随时能去银行换成一笔可观的现金流。急用钱时，把房本往银行一交，贷款到账了。

银行追求的是资金安全和稳定收益，所以，在他们眼里，房子和房子之间，那可是天差地别。

有些房子，是他们眼里的香饽饽，恨不得追着你放款；而另一些房子，哪怕你地段再好，装修再豪华，银行客户经理见了可能也只能拒绝借款人的贷款申请。

今天，小妍就来盘点一下，按照最新的政策和银行审批逻辑，到底哪些房产是银行抵押贷款的黑名单。

第一类——小产权房

什么叫小产权房？
 

简单说，就是盖在集体土地上的房子。咱们国家规定，城镇居民的住宅用地，必须是国有出让土地。而小产权房，绕开了国家正规的土地出让流程，通常是由村集体或乡镇政府直接开发卖给外人的。

我们买它的时候，可能也有个房本，但那个本子，是村委会或者乡镇发的，不是国家不动产登记中心发的红本本（不动产权证书）。

银行为啥看不上？
 

小妍提醒， 小产权房，价格再便宜也别碰，在家庭财产（合法房产）里是不算的。用来自己住，你得承担所有风险；想用来融资是极不可能的。

第二类即关系复杂的纠纷房——产权不清或存在争议

这类房子，本身可能是正规的商品房，但它的产权（或因为离婚）太复杂了，银行懒得掺和。

具体指哪些？

• 共有房产，部分共有人不同意抵押：
  比如夫妻共有的房产，只有一方想抵押；或者父母子女共有的房产，某个子女不同意。银行需要所有产权共有人签字同意，少一个都不行。
• 正在进行诉讼、被查封的房产：
  房子牵扯到债务纠纷、离婚财产分割等官司，已经被法院保全或查封了。这种房子在法律上已经被限制了处分权，不可能抵押，连买卖都办不了。
• 存在其他权利限制的房产：
  比如已经设立了居住权的房子。根据《民法典》，一旦设立了居住权，哪怕房子换了主人，居住权人也有权一直住下去。这对银行来说是个巨大的麻烦，万一要处置房子，里面还住着一个请不走的人，这房子怎么处理挽回银行自己的损失？

银行为啥看不上？

风险不可控。

银行要的是一个干净的抵押物。

产权有争议，就好像请客吃饭，结果发现来的客人里有几个是仇家，随时可能打起来。这顿饭谁还吃得安生？

银行需要确保，一旦你还不上钱，他们能顺利、快速地把房子卖掉变现。任何可能阻碍这个过程的“人”和“事”，都是他们极力规避的。

小妍提醒， 想拿房子做抵押，先理顺关系。把家里人的思想工作做通，把外面的官司纠纷了结。

第三类：老破小——房龄太老、面积太小

这类房子在市场上交易没问题，但想从银行拿到满意的贷款，就难了。

银行的标准是啥？
这没有一个全国统一的硬性规定，但各家银行内部都有个自己的要求。

银行为啥看不上？

小妍提醒，老破小是刚需上车的一种选择，但别指望它能成为你强大的融资工具。它的金融属性，随着时间的流逝正在快速递减。

第四类：用途特殊——公益性或特殊用途房产

如果借款人要是有个学校、医院、教堂、寺庙……那确实是不动产，但它跟银行贷款基本没关系了。

具体指哪些？

• 用于教育、医疗、市政等公益事业的房产。
• 寺庙、教堂等宗教活动场所。
• 文物保护单位、有重要纪念意义的建筑物。
• 还有一些工业厂房、仓库等，虽然可以做经营性抵押，但和我们通常说的个人房产抵押不是一回事，审批逻辑也完全不同。

银行为啥看不上？
逻辑很简单，无法处置，或处置极其困难。

银行因为贷款收不回来，去拍卖一所正在上课的小学吗？或者去强制清空一个香火正旺的寺庙吗？这不仅法律上不允许（公益性资产不得抵押），还会引发巨大的社会舆论问题。银行是来赚钱的，不是来惹麻烦的。

这些房产的市场极为狭窄，几乎没有银行接受，变现能力趋近于零。

小妍提醒这类房产承载的是社会功能或文化价值，而非金融价值。拿它去抵押，就像拿着传国玉玺去当铺想换点盘缠，当铺老板也得掂量掂量自己敢不敢收。

第五类：身份受限——未满限售期的保障性住房

这类房子，比如经济适用房、共有产权房、两限房等，是国家为了解决中低收入家庭住房问题而推出的福利房。

限售期！

这类房子在购买后，通常有一个5年或更长的限售期。在这个期限内，你拥有的是“有限产权”，房子不能像普通商品房一样在市场上自由买卖。你想卖，要么只能卖给同样符合条件的申购者，要么需要补缴一大笔土地出让金等价款，才能转为完全产权的商品房。

银行为啥看不上？

因为处置权受限。

在限售期内，银行即使收了你的房子，也卖不掉！或者说，不能按照市场价自由地卖给任何人。还在限售期，房子的价值就大打折扣。银行的风控系统会直接判定为高风险，从而拒贷。

小妍想说， 等吧。等限售期满了，补齐了该补的钱，把有限产权升级成完全产权，拿到了商品房的红本本，银行才会考虑借款人的贷款申请。

第六类：拆迁房——已列入拆迁规划范围

房子墙上被画上一个大大的拆字，银行不能接受此类房产抵押!!

为啥不能抵押？
因为抵押物本身马上就要物理性消失了。

银行贷款给你，是因为有这套实实在在的房子作为保障。现在房子要被拆了，保障物没了，银行找谁去？

虽然拆迁会有补偿款，但这个补偿款的金额、发放时间、发放方式都存在不确定性。银行不愿意把自己的资金安全，寄托在一个不确定的未来补偿上。

小妍提醒，如果房子已经收到了明确的拆迁通知，就不用去抵押了。

第七类：问题房——违建或存在安全隐患

具体指哪些？

银行为啥看不上？

• 法律风险：违建部分不受法律保护，也无法计入评估价值。
• 安全风险：房子不安全，贷款银行也无法进行其他的处理
• 价值评估困难：评估公司无法对一个“健康”部分和“病态”部分混杂的房产给出准确估值。

小妍提醒大家买房时就要擦亮眼，不能购买带违建的房子。自己装修时更要手下留情，不能为了多一点空间，毁了整个房子的金融价值。

小妍在这里总结，银行抵押贷款的七大雷区房产即

• 小产权房： 法律上的黑户。
• 产权纠纷房：关系太乱，银行不想管。
• 老破小：年纪太大，银行嫌弃。
• 特殊用途房：用途太偏，卖不掉。
• 限售期保障房：身份受限，动不了。
• 待拆迁房：马上要拆，没资金的保障。
• 违建/危房：自身有病，不健康。

其实银行评估一套房子能不能抵押，主要只看两点：

• 产权是否清晰、合法、完整？
• 未来变现是否容易、快速、足值？

任何触碰这两条底线的房产，都很难获得银行的青睐。所以，我们普通人无论是买房投资，还是想盘活已有资产，都不能只看地段和价格，更要看清它背后的金融属性。

希望今天的分享，能让粉丝们对房产和贷款有更深一层的理解。如果你对自己手里的房子没底，或者在买房、贷款的路上遇到了任何困惑，随时可以找小妍聊聊。

我是小妍，一个懂房子、更懂贷款的服务团队。+V：ccjr86