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新手申请房产抵押贷款需知！！别再傻傻申请等个三十天了
新手申请房产抵押贷款需知！！别再傻傻申请等个三十天了
近期，随着银行贷款政策的放松，各大主流银行及部分股份制商业银行也针对主要业务——房产抵押贷款展开了新的一轮优惠办理活动。


小融总结了这12年从业经验，汇聚了
近期，随着银行贷款政策的放松，各大主流银行及部分股份制商业银行也针对主要业务——房产抵押贷款展开了新的一轮优惠办理活动。


小融总结了这12年从业经验，汇聚了以下要点，助还没有怎么申请过房产抵押贷款的新手粉丝们成功申请！
 
 
房抵贷：适合的六大人群
 
 
中小微企业主和个体工商户
对于需要大额资金支持日常生产和经营的中小微企业主和个体工商户来说，房产抵押贷无疑是最佳选择。它不仅额度高，利率优，还款方式灵活，还能提供较长的还款期限。
 
转贷降息者
如果你目前的按揭利率较高，且贷款金额较大，转贷至更低利率的房产抵押贷款将是一个明智的选择，能为你节省大量利息支出。

紧急资金需求者
对于那些急需资金但卖房无果的情况，房产抵押贷可以快速解决资金问题，无需担心房产是否按揭未结清。

优化债务结构者
如果你有多笔小额贷款或高息信贷，通过房产抵押贷进行债务置换，可以减轻还款压力，提高现金流。

投资者
对于想购买豪宅或以公司名义买房的投资者，垫资全款买房再抵押是一种节省税费和利息的投资策略。


房屋二次抵押者
如果你的房产仍在按揭中，但需要额外资金，可以考虑进行房产二次抵押，以获得所需资金。
 
房抵贷必看十大问题
 
 
Part.01 | 房产抵押贷款利息、期限、还款方式及额度是什么情况？
利息：2024年北京地区房产抵押贷款融资成本在2.5%-3.2%之间。


期限：最长可贷20年，支持授信10/20年。


还款方式：可选先息后本或等额本息，支持循环授信、无还本续贷。


额度：可贷房产评估值的7-9成。

Part.02 | 办理周期多久？
随着房抵业务的成熟，银行办理周期大大缩短，一般一周左右即可完成，最快的当天可批贷，三天放款。

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Part.03 | 上班族可以办理房产抵押贷款？

上班族无营业执照可选择抵押消费贷，也可通过过户壳公司、抵贷不一和一纸实控等方式办理经营贷。
 
方法一：抵押消费贷
 
房产抵押消费贷：需要可以上市交易的房产，但不需要有营业执照，贷款可用于个人消费。资料比较简单，一般5天就放款，因为有抵押物，对借款人征信要求相对宽松。
 
适合上班族名下没有公司或不方便有公司，需求在300万以内的朋友申请。
 
 方法二：过户新公司
 
办理抵押贷款但是名下没有公司时，可以找个公司过到自己名下或者新加股东就可以直接办理。
 
注意：这里可以买一个公司到你的名下，或者你新加股东到他人公司名下，不建议去新注册一个公司，因为银行经营贷对公司的成立时间有要求，通常会要求公司成立满6个月或一年以上；
 
所以对要过户的公司通常有以下要求：注册一年以上，中途无变更，主营范围和申请匹配合理，主营范围无金融行业禁止类，公司无诉讼纠纷、无异常等。
 
这种方式适合上班族、双职工等名下没有公司的群体；
 
方法三：一纸实控
 
即做公司实际控制人 —— “一纸实控”
 
这种方法不需要借款人名下有可查到的公司，只要找个公司开具你是公司实际控制人的证明即可。
 
方法四：抵贷不一
 
“抵贷不一”即抵押人和借款人不同；如果我们名下有房产，没有公司，可以采用他人名下公司共同借款；
 
抵贷不一分为：直系抵贷不一和非直系抵贷不一。两种方式都可以做。其中直系抵贷不一所有银行都认可，非直系抵贷不一部分银行可做。
 
具体情况如下：
 
√ 直系抵贷不一：
用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母或子女的公司作为借款主体向银行申请。
 
√非直系抵贷不一：
用你名下的房屋做抵押，用兄弟姐妹或者朋友的公司作为借款主体，向银行申请。
· 抵贷不一这种方式比较适合企事业单位本人名下不能有公司的群体。
 
以上四种方法，可实现在没有公司的情况下做房屋抵押贷款。

 
Part.04 | 按揭房产能否申请抵押？
按揭中的房产，若有剩余价值，可选择二次抵押或过桥结清原银行尾款后抵押。


方法一：直接拿按揭房做个二抵；


条件：


√ 房产的一次抵押必须为按揭
√ 借款人要有该房屋的房产证:
√ 房产面积大于40平米;
√ 房龄不超过50年;
√ 房屋可正常上市交易的商品房
√ 借款人有按期偿还借款本息的能力，收入稳定且信用良好
√ 房产产权清晰，无任何纠纷;
√ 用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;
√ 房产抵押可贷金额减去按揭余额有余值;


二次抵押消费贷: 额度上限100万，无需有公司
二次抵押经营贷:额度上限1000万，需要有公司


方法评估


优点:不用结清按揭，可以直接做二抵


缺点:二抵按揭还款需满一年以上，普遍利率高，能提供选择的银行产品少，并不是所有银行都能办理且普遍利率在4.5%以上;个别行能做到3点多，但要求高。其次可贷额度小。


用于:时间紧、所需资金不是太高，回款快且收益率高的情况
正常申请流程即可。


方法二：结清按揭做一抵


流程：
第一步：向新的银行申请抵押贷款；
第二步：银行审批、下户评估、出批贷函；
第三步：自有资金/过桥垫资结清尾款；
第四步：新的银行上抵、放款；
第五步：（还清过桥资金）资金正常使用；


优点:既降低了按揭贷款的利率，减轻了之前按揭还款的压力，又搞定了经营上的融资难题。


目前北京抵押经营贷一抵能做到2.2%，相比方案一，大大减轻还款压力，且资金可支配时间长，最长可贷20年，灵活还款可先息后本也可以等额本息，可支配资金额度大。


缺点: 如果没有自有资金结清尾款，需要过桥，需要约提前还款，时间稍长

 
Part.05 | 可以用父母名下房产抵押吗？
只要父母同意，可用父母名下房产进行抵押，实现“抵贷不一”。

 
Part.06 | 房产抵押贷款放款到哪里？
房产抵押经营性贷款通常放款至上游企业对公账户，确保资金专款专用。


【什么是受托支付】

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行的贷款经理就会询问这笔贷款具体的用途，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。


假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，


在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。


【银行为什么要三方受托支付？】


1、确保资金用途 专款专用，就像申请按揭贷款一样，银行会把款打到第三方也就是房地产开发商的账户中。经营贷也是，银行审批通过之后，会把资金打入借款人的上游企业对公账户中。


2.保障后续管理、规避风险 为了防止贷款资金被用于其他银行禁止领域，那么银行可以通过第三方账户追溯资金流向。当银行发现资金用途有异常，就很有可能会提前收回贷款。


【银行对受托支付的三方账户会有要求吗？】

1.三方账户的执照主体经营范围需要和您的执照经营范围符合，就是要符合交易逻辑。公司正常交易无异常，相等于提供的是公司的对公账户。

2.第三方收款人不能与借款人双方有亲属关系；

3.第三方收款人不能与借款人有共同的企业信息或是占股信息；


4.有的行会要求同一个三方账户在本行一年内不能出现两次；

 
Part.07 | 房产抵押贷款放款后提前还款有违约金吗？
 
提前还款通常无违约金。（会在借款合同中加以说明）


Part.08 | 银行能接受多大房龄的房子？
 
不同银行对房龄的接受程度不同，有的银行可接受50年以上的老房龄房产。


但也需根据房产类型确定，房产可交易性强，房龄要求就相对宽松了。
 

 
Part.09 | 征信不好对房产抵押贷款影响大吗？
 
房屋抵押贷款对征信的包容度较高，但具体情况需具体分析。


1、逾期记录


银行会特别关注过去24个月内的还款记录，尤其是是否有逾期还款的情况。连续3次或累计6次以上的逾期还款记录可能会导致贷款申请被拒绝。
 


如果最近6个月内有过逾期还款，即使已经偿还，也可能影响贷款审批结果。银行还会检查是否有超过90天的严重逾期记录，因为这通常被视为高风险信号。


例如，如果您在过去24个月内有超过3次逾期超过30天的记录，银行可能会认为您的还款意愿不足。


2. 负债比率


银行通常要求借款人的总负债（包括现有贷款、信用卡欠款等）不超过其月收入的50%。对于房贷申请，这一比例可能会更加严格，通常要求不超过40%。


例如，如果您的月收入为10,000元，那么您的总负债不应超过4,000元。过高的负债比率可能使银行认为您未来的还款能力不足。


银行还会关注您的债务收入比（DTI），即每月应还债务总额与月收入的比例，理想的DTI应低于36%


3. 信用查询次数


银行会查看过去6个月内信用报告的查询次数。


如果超过4次来自不同金融机构的硬查询（即贷款申请或信用卡申请），银行可能会认为您正在四处寻找资金，或者之前已经被其他银行拒绝过贷款。
 
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过多的信用查询次数可能会降低您的信用评分，进而影响贷款审批。例如，如果在过去3个月内有超过5次硬查询记录，某些银行可能会将您列入“高风险”名单

Part.10 | 房产抵押贷款续贷会很麻烦吗？

续贷通常较为简单，只需过系统即可，但个别银行可能需要每三年续签一次合同。

房产抵押贷款作为一种灵活的融资方式，为新手指明了通往财富之路的方向。掌握这些要点，你将能够更加自信地迈出每一步。
 
房产抵押贷款申请条件
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房产抵押贷款对人的条件如上图


下面是小融整理的关于房产方面的申请条件：

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小提示
 
房产抵押贷款执照类型怎么选呢？银行认可哪个行业？好办理？
 
贸易类、科技类、传媒类是最常用的。房地产、金融、保险类尽量别碰，比较敏感。
 
不着急用钱的建议提前半年自己注册一个，干净放心。每个月有一笔流水，一张发票，连续做六个月就可以了。
 
比较着急的，就需要变更一个注册时间满足一年以上的公司，就可以使用了。
 
小融可以负责任地说：真实经营的公司执照，且满足一年，可以办理任何银行的任何贷款产品。
相关贷款信息咨询请拨打服务热线：4009920072。
·或直接拨打信贷经理移动专线：13524549642（微信同号）。
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