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房子被抵押了还能进行买卖吗？3500字分析
- 美储货币、关税等大环境不好的情况下，有部分粉丝询问小橙关于房子抵押还能否买卖，下面小橙聊聊这个问题 先说结论：能卖！但必须走对流程，否则容易踩坑！ 2025年全国90%城市都已实
美储货币、关税等大环境不好的情况下，有部分粉丝询问小橙关于房子抵押还能否买卖，下面小橙聊聊这个问题
2025年全国90%城市都已实现“带押过户”，抵押房买卖早就不需要先还清贷款了。不过实际操作中，有3类情况要特别注意，搞不好可能钱房两空：
1. 带押过户（推荐指数五颗星） 2023年自然资源部新规出台后，现在买卖双方只需签个《抵押变更协议》，不用赎楼就能直接过户。
小橙上个月刚帮客户在深圳办完一单，从签约到拿新房本只用了3天，全程在政务中心窗口办理，买家贷款直接冲抵原抵押。
2. 卖家自筹还款（适合急售客户） 如果房子抵押率超过70%（比如市值500万，贷款还有400万），部分银行会要求先结清再交易。这时候可以：
3. 第三方垫资过桥（慎选！） 去年杭州就发生过中介卷走垫资款跑路的案子。如果必须用这招，记住三个原则：
（部分银行现已有过桥优惠、免除过桥费的政策，私信黄老师免费咨询~）
风险1：产权不干净导致过户失败 黄老师上个月遇到个客户，房子抵押给银行的同时，还被卖家偷偷做了民间二次抵押。务必在签约前做三件事：
（1）到不动产登记中心拉产权查档表（2025年起手机扫码就能查）
风险2：买方贷款被卡 现在银行对抵押房贷款审核更严，特别注意：
（1）首付比例需比正常房源多5%（比如首套变35%）
（3）避开“经营贷房”，2025年新政要求必须先转商贷
风险3：税费、其他费用不清晰 抵押房最容易在税费上扯皮：
（1）满五唯一免税政策，要从解除抵押之日起重新计算
申请人年龄限制：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期时的年龄不超过65岁（18周岁以上）。
部分银行接受70周岁以上的高龄老人，具体根据银行政策而定。
婚姻状况：考虑申请人的婚姻状况，包括未婚、已婚（是否有配偶共同参与贷款）以及离异。离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录。
户籍与住所：申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。
收入与职业：银行需考虑借款人的工作单位性质和近一年的工资流水。不同银行对于工资流水的要求各不相同，但大多需要覆盖一定倍数的贷款金额，足以保障按期偿还贷款本金及利息。
征信记录：银行会检查申请人的逾期记录、负债情况以及查询次数。房产抵押贷款对征信的要求相对宽松，但极差的征信记录仍可能导致贷款申请被拒。
a.逾期记录：大多数银行要求近两年内逾期不超过“连三累六”（即连续三个月或累计六次逾期）。小额信用卡逾期低于1000元可能不计入。
b.负债率：建议负债率控制在70%以内，小贷笔数尽量少，有些银行要求不超过3笔。
c.查询次数：近半年的征信审批查询次数一般不超过6次，有的银行更严格，不超过5次。
d.网贷笔数和金额：尽量不超过8笔，总金额最好不超过10万，部分银行对网贷较为敏感。
e.历史逾期：虽然主要看近两年的征信，但部分银行也会参考五年的逾期情况。
大数据查询过多也可能影响，尽管不直接体现在征信报告上。
如果征信不佳，可尝试找门槛较低的银行，或让征信良好的人作为主借款人。
关于房产最基本的要求：房屋必须是能上市交易的房产，借款人必须拥有该房屋的房产证，大红本必须在手！
现在银行的房抵业务基本上不会押房本，申请办理完就可以拿回去。
以上对于个人名下的房产和公司名下的房产均可抵押；其中住宅类立项的房产最受银行青睐。
对于普通住宅：所有的银行都能做，大部分银行可以申请到房产评估值的7成，个别银行能申请到8.5成、9成。
别墅：北上深等城市大部分别墅都是住宅，只有极少数房产为商业。
联排别墅：大部分银行能给7成，个别银行能给8.5成；独栋别墅：通常6成，个别银行能给7成。
对于一些商业办公类的房产：1/3的银行可接受，通常可贷额度在评估值的4--6成。
对于政策性房产，例如经适房，央产房，两限房，竞限房，共有产权房等，通常银行会要求在转商之后才能办理抵押贷款，但有个别银行不转商也能申请。
厂房、科研办公类房产：少数银行可接受，一般会考虑企业经营情况。
对于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分银行可以申请；
√个别银行或金融机构能接受房龄50--70年的房产；
√对于亲属之间的继承、赠与和买卖的房屋，或者转商之后的房本，可被认定为老房本做抵押。
基本要求是房屋产权要清晰；尤其是涉及离异、继承等情况，房屋产权一定要分割清晰。
对于单个人名下的房产，产权自然清晰，做抵押是没有什么问题的。
√ 夫妻共同所有：这种情况是比较常见的，婚后在法律上认为房屋属于夫妻共同的财产，做房屋抵押贷款的时候，需要配偶共借；
√ 房产证上有未成年：这种情况是不允许做抵押贷款的。办理房产抵押，需要当事人有完全的民事行为能力，未成年人不具备相应的民事行为能力，不能办理房产抵押。
√ 3人以上共有房屋产权的：能做的银行少；因为办理抵押需要产权人同意并共借，而牵涉的人多，产生的纠纷和情况也会复杂。
对于有二套房产，或者有更多资产的，全国房产都可以，它可以作为财力资产的证明。
可以用于降低资产负债率，也可以降低银行处置不良资产时的风险。像有二套房产的话，有些银行也能提高本套房产贷款的成数。
不应涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行会根据其行业风险评估来决定是否接受贷款申请。
新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但银行更倾向于有真实经营历史的企业。例如，新过户的公司在银行眼中可能存在一定的风险。
公司的经营状态应无异常，如工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况都会影响贷款的审批。
有些银行可能要求提供对公流水证明，而有些则不需要。这取决于贷款的具体要求和银行的风险评估标准。
小橙提醒粉丝们签约时一定注明“卖方负责解除全部抵押”
上个月小橙帮客户处理的一套广州抵押房，就是因为提前做了产权尽调，发现卖家欠了信用贷没还，果断让买家把10%首付转为保证金暂扣，成功避免120万损失。
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